Immostema

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A

Abschreibung
Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch
Abschreibung wird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung getragen.

Agglomeration
Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte.test test test

Akonto
Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten.

Alleineigentum
Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.

Altersentwertung
Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenübereinem gleichartigen Neubau.

Amortisation,Tilgung
Rückzahlung einer Hypothek in Raten. Während man die 1.Hypothek in der Schweiz meist nicht abbezahlt, wird die 2.Hypothek in der Regel über rund 20 Jahre oder mit einem Prozent der Gesamthypothek pro Jahr amortisiert. Ob sich eine Amortisation lohnt, hängt von der steuerlichen Gesamtsituation und den alternativen Anlagemöglichkeiten ab.
Indirekte Amortisation, die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnissen einer Lebensversicherung investiert.

Anfangsmietzins
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.

Anlagewert, Anlagekosten
1) Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung
anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen.
2)Erstellungskosten (Gestehungskosten); Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten.
Annuität
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Anschlussfinanzierung
Die meisten Hypotheken haben eine bestimmte Laufzeit von zum Beispiel drei, fünf oder zehn Jahren. Der Bankkunde ist gut beraten, sich schon im Voraus zu überlegen, wie er seinen Kredit nach Laufzeitende disponieren will. Weil teils auch Kündigungsfristen zu beachten sind, sollte man sein Kreditdossier neun bis zwölf Monate im Voraus genauer anschauen. Häufig entscheiden sich Kunden für eine Prolongation. Das heisst: Die verbleibende Restschuld wird beim gleichen Darlehensgeber weitergeführt und der Kreditvertrag verlängert. Sofern die Konditionen der Verlängerung nicht attraktiv scheinen, sollte der Kunde Angebote anderer Banken bzw. Darlehensgeber prüfen. Verschiedene Finanzierungstranchen mehrerer Banken für ein Objekt sind grundsätzlich möglich, sie müssen aber durch entsprechende Schuldbriefe sichergestellt sein.

Apparate
Elektrische Ausstattung einer Küche, Waschküche etc. wie Waschmaschine, Herd etc.

Attikawohnung
Wohnung in zurück versetztem oberstem Geschoss.

Ausbaugrad
Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche. Ausbesserung, kleine, kleiner Unterhalt Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rolladengurtes ¨

Ausnützungsziffer (AZ)
Verhältniszwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 600 m2 nicht überschreiten.

Auszug, vorzeitiger
Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

B

Bank
Die Banken sind in der Schweiz mit Abstand die wichtigsten Darlehensgeber im Hypothekargeschäft. Hypotheken funktionieren nach dem so genannten Zinsdifferenzgeschäft. Das heisst: Die Bank nimmt auf der einen Seite Spargelder von Kunden entgegen und zahlt dafür einen Zins. Auf der anderen Seite leiht sie Gelder Privatkunden oder Firmen aus, die damit zum Beispiel ein Haus bauen. Jede Bank kennt ihre eigene Geschäfts- und Kreditpolitik und handhabt die Konditionen im Kreditgeschäft individuell.

Bankenvergleich
Für alle Banken gelten zwar gewisse einheitliche Standards und Gesetze, deren Einhaltung von der Finanzmarktaufsicht (FINMA) überwacht werden. Ansonsten betreiben die Banken das Geschäft, vertragliche Bedingungen und die Kundenbeziehungen individuell. Als Kunde ist man daher gut beraten, sich nicht einfach an das nächstbeste Institut zu wenden. Am besten sucht man das Gespräch mit mehreren Banken, lässt sich beraten, holt Offerten ein und vergleicht dann.

Bauen im Baurecht
Bei dieser Variante kaufen Sie nur das Gebäude ohne das Land bzw. ohne den entsprechenden Landanteil bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum. Das hat natürlich den Vorteil eines tieferen Kaufpreises - der Erwerb des Bodens, der an guten Lagen mit hohen Kosten verbunden ist, entfällt. Für die Nutzung des Bodens zahlen Sie dem Grundeigentümer bzw. Baurechtsgeber aber einen so genannten Baurechtszins. Baurechtsverträge werden mit einer Dauer von 30 bis 100 Jahren abgeschlossen. Vorsicht: Die Baurechtszinsen sind oft kompliziert gestaltet und steigen im Lauf der Zeit, weil sie mit den Zinsen oder der Teuerung indexiert sind. Empfehlung: Lassen Sie sich kompetent beraten, bevor Sie einen Baurechtsvertrag unterzeichnen.

Bauerwartungsland
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt.

Baugespann
Stangen mit Winkellatten; soll die künftige Gestalt und Ausdehnung einer projektierten Baute für jedermann erkenntlich darstellen.

Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer haben für ihre Arbeit und geliefertes Material ein gesetzliches Pfandrecht, zum Beispiel auch für Aushub, Sanitär, Elektroarbeiten, Abbruch, Gerüstbau und vieles mehr. Sofern also Forderungen von beteiligten Unternehmern und Handwerkern offen bleiben, können sie im Grundbuch ein Pfandrecht am betreffenden Grundstück eintragen lassen (spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit). Im Extremfall müsste das Grundstück zwangsversteigert werden, um aus dem Erlös die Forderungen von Handwerkern zu begleichen. Wer baut oder umbaut und Grundeigentümer ist, muss daher unbedingt auf eine korrekte Zahlungsabwicklung achten.

Bauherr
Auftraggeber einer Bauinvestition; bestellt beim Unternehmer ein Bauwerk.

Baukostenindex (BKI)
Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt. Indexzahlen werden von den statistischen Ämtern der Städte Bern und Zürich und der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern halbjährlich mit Stichtag 1. April veröffentlicht.

Baukredit
Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; ist in der Regel 1/2 Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes
wird der Baukredit konsolidiert, d.h. in eine zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.

Baulanderschliessung
Nach Schweizer Recht und Raumplanungspraxis gilt: Voraussetzung für die Überbauung von Land ist die Einzonung mit einem Zonenplan, d. h. die Zuordnung zu einer Wohn- Gewerbe- oder Industriezone. Mit der Einzonung ist das Land noch nicht baureif. Es bedarf auch noch der Baulanderschliessung.
Die Baulanderschliessung im engeren Sinn umfasst die Zufahrt mit einer Straße, (bei Industrieland unter Umständen auch den Anschluss ans Schienennetz mit einem Anschlussgleis) sowie die Verbindungsleitungen zum Wasser-, Abwasser-, Elektrizitäts-, Telefon und eventuell Gasnetz.
Zur Baulanderschließung im weiteren Sinn gehören auch weitere Massnahmen, wie die Neuordnung der Grundstücksgrenzen und der übrigen Rechtsverhältnisse an Grund und Boden, genügender Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz, übergeordnetes Fußwegnetz und Schulen.
Beispiel Kanton Zürich (Schweiz): Die Baulanderschließung wird im Quartierplanverfahren geregelt.

Baulinie
Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.

Baunebenkosten
Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Baurecht
1) Befugnis auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten.
2) Summe der Rechtsnormen zur Regelung der Bautätigkeit (öffentliches Baurecht).

Bausparen
1) Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, beispielsweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge (3. Säule).
2) Zweckgebundenes Banksparen auf einem Bausparkonto. Bei Verwendung der Spargelder für den Eigenheimerwerb gewähren die Banken Zinsboni und/oder befristete Hypothekarzinsermässigungen.

Bauwert
1) Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen der Handwerker und Bauunternehmer.
2) Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.

Belastungsgrenze,
Pfandbelastungsgrenze
(Prozentualer) Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf.

Belegungsdichte
Zahl der Bewohner je besetzte Wohnung; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch durchschnittlich 2,4 Personen.

Belehnungsgrenze
(Prozentualer) Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind.

Belehnungshöhe
Der Hypothekarkredit wird in der Regel in eine 1. und 2. Hypothek aufgeteilt. Die 1. Hypothek ist normalerweise 0,5 bis 1 Prozent günstiger und muss meist nicht amortisiert werden. In der Regel gewähren die Banken eine erste Hypothek bis zu einer Belehnungshöhe von 60 bis 65 Prozent des Anlagewertes (Grundstück und Gebäude). Die 2. Hypothek kommt bei Bedarf im Umfang von rund 15 Prozent dazu und muss in der Regel über 15 bis 20 Jahre amortisiert werden.

Betriebskosten
Öffentliche Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. Betriebskosten fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig
in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Beurkundung
Ein Grundstückkauf muss in der Schweiz bei einem Notariat öffentlich beurkundet werden, damit er rechtsgültig ist. Damit will man unüberlegtes Handeln vermeiden und den Vertragsparteien volle Klarheit über das Geschäft geben. Damit hat man zugleich eine zuverlässige Grundlage für den Eintrag des rechtmässigen Eigentümers im Grundbuch. Weiter erhalten die beteiligten Vertragsparteien die Möglichkeit, Fragen zur Abwicklung des Kaufs oder zum Kaufvertrag zu stellen. Erst mit der Unterzeichnung erhält der öffentlich beurkundete Vertrag seine Rechtsverbindlichkeit.

Bewirtschaftungskosten
Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die Risikoprämie

Bodenbeläge
Finishing des Bodenaufbaus mit Teppich, Parkett, Platten etc.

Bodenwert, Landwert
Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von Bodenwert und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden.

Bruttogeschossfläche (BGF)
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttomiete
Mietzins einschliesslich Nebenkosten; in der Regel pro Monat für private Objekte, pro m2 und Jahr für gewerbliche Objekte

Bruttorendite (BR)
Der Begriff Bruttorendite wird ausschliesslich in der Immobilienbewirtschaftung verwendet. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen Mietzinseinnahmen (ohne Akonto oder Pauschal-Zahlungen für Nebenkosten) und Wert der Liegenschaft. Dabei wird beim Liegenschaftenwert mit unterschiedlichen Daten operiert (Buchwert, Kaufpreis, aktuell geschätzter Verkehrswert, etc.), die Vergleichbarkeit von Brutto-Renditen oft erschweren. Vielfach entspricht die Bruttorendite dem Verhältnis aus Mietzinseinnahmen und aktuell geschätztem Verkehrswert der Immobilien. Die Höhe der Bruttorendite ist von der Lage, vom Vermietungsstand, von der Mietzinshöhe im Vergleich zu Marktmieten, von der Bausubstanz respektive Bauqualität und vom Alter der Liegenschaft abhängig. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite
(Mietrechtlich relevant) erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern
um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken.

Bruttorendite = Nettosollmietertrag geteilt durch Anlagewert x 100

Bruttowohnfläche
Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Buchwert
Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert der Liegenschaft in der Bilanz.

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht BGBB
Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Regelt den Rechtsverkehr mit landwirtschaftlichem Boden. Es enthält Bestimmungen darüber, wer unter welchen Voraussetzungen landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke erwerben darf; es beschränkt deren Verpfändung, Teilung und Zerstückelung.

C

D

Dachabschlüsse
Ausbildung der Randbereiche eines Sattel- oder Flachdaches

Dachaufbauten
Grössere Bauteile, die aus einem Flach- oder Satteldach hervorstehen, z. B. Liftaufbau, Dachlukarne

Dämmung
Wärmedämmung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen

Decken
Sämtliche tragenden horizontalen Bauteile

Deckenverkleidung
Finishing einer Wand ausgeführt in Putz, Tapete, Anstrich, Holz, Metall etc.

Depot, Kaution,
Sicherheitsleistung
Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das Depot darf drei Monatsmietzinse bei Mietwohnungen nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e
OR). Für Geschäftsräume ist das Depot frei verhandelbar.

Dienstbarkeit, Servitut
Rechte an oder Pflichten gegenüber einem anderen Grundstück. Beim Kauf eines Grundstücks muss unbedingt geprüft werden, welche Rechte an anderen Grundstücken bestehen und vor allem welche Pflichten gegenüber anderen Grundstücken oder Personen das Grundstück belasten.
Diese Dienstbarkeiten oder Servitute sind aus dem Grundbuch und dem Kaufvertrag. ersichtlich. Sie sind nur gültig, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Sie können positiv, z.B. als Wegrecht, oder negativ, z.B. als Nutzungseinschränkung, formuliert sein.

Duplex-Wohnung,
Maisonette-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

E

Eigenbedarf
Dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte ist ein vom Gesetz vorgesehener Kündigungsgrund. D.h., die Kündigung beruht auf einem plausiblen Grund, gilt normalerweise nicht als missbräuchlich und kann somit in der Regel auch nicht erfolgreich angefochten werden.
Diese Kündigungsmöglichkeit kommt oft bei einem Eigentümerwechsel zum Zug. Der (neue) Vermieter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen.
Die Gerichte anerkennen den Eigenbedarf für Kinder, Eltern, Geschwister und ihre Ehepartner, Enkel, Nichten und Neffen. Der Vermieter muss die Dringlichkeit nachweisen. Sie liegt dann vor, wenn er die Wohnung auf einen bestimmten Zeitpunkt braucht, sei es, weil ihm seine Wohnung gekündigt wurde, er aus dem Ausland zurückkommt oder neu in der Nähe arbeitet. Eine eigentliche Notlage wird aber nicht verlangt, es ist ihm einfach nicht zuzumuten, auf die Benutzung seiner eigenen Wohnung zu verzichten. Eine Kündigung aus diesem Grund schliesst indes eine Erstreckung des Mietvertrages nicht aus.

Eigenkapital (EK),
risikotragendes Kapital
Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.
Beim Kauf oder Bau eines Hauses sollten mindestens 20 bis 25 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Der Grossteil muss flüssig vorhanden sein, aber auch bauliche Eigenleistungen können zu den Eigenmitteln gerechnet werden. Darlehen von Familie und Freunden (nur mit schriftlichem Vertrag), Gelder aus der Pensionskasse sowie der gebundenen Altersvorsorge 3a (Bezugsvorschriften beachten) bieten sich wie Erbvorbezüge ebenfalls an.


Eigenmietwert
Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung.
Der Eigenmietwert muss vom Eigentümer als fiktives Einkommen versteuert werden. Der Grund dafür ist, dass die Liegenschaft vermietet werden könnte und somit steuerbare Einkünfte entstehen würden. Mit diesem Konstrukt sollen Eigenheimbesitzer und Mieter gleichgestellt werden. Der Eigenmietwert liegt in der Regel zwischen 50 und 80 Prozent des theoretischen erzielbaren Mietzinses. Der Eigentümer darf davon aber die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten in Abzug bringen.

Eigentum
Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. "Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren" (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet
insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.

Eigentumsformen
Welche Rechte man an Sachen haben kann, regelt das Zivilgesetzbuch (ZGB). Der Kauf einer Liegenschaft mag zwar vielen Menschen als etwas Alltägliches erscheinen, doch die rechtlichen Aspekte sind komplex, und die konkreten Rechte und Pflichten sehen je nach Variante anders aus:

-Alleineigentum ist das Eigentum, welches einer Person allein zusteht.

-Gesamteigentum: Wenn mehrere Personen durch Gesetz (Erbengemeinschaft) oder Vertrag (einfache Gesellschaft, Gütergemeinschaft) zu einer Gemeinschaft verbunden sind, spricht man von Gesamteigentümern. Der einzelne kann über seine Anteile nicht frei verfügen, sondern es bedarf der Mitwirkung aller beteiligten Gesamteigentümer. Das Recht jedes Einzelnen geht auf die ganze Sache.

-Miteigentum: Besitzen mehrere Personen nach Bruchteilen eine Liegenschaft ohne äusserliche Teilung des Eigentums, so sind sie Miteigentümer. Es braucht keine Gebundenheit zu anderen Personen wie beim Gesamteigentum. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil veräussern oder verpfänden. Die Verfügung über die ganze Sache bedarf der Mitwirkung aller Miteigentümer. Eine besondere Form des Miteigentums ist das Stockwerkeigentum, allgemein bekannt als "Eigentumswohnung".

Eigentumswohnung
Wohnungseigentum ist eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist Wohneigentum.

Einfamilienhaus Einfamilienhäuser
Ein Einfamilienhaus, auch Einfamilienwohnhaus sowie Familienhaus, ist ein Gebäude, das als Wohnhaus für eine Familie (bzw. allgemeiner für eine überschaubare Gruppe von Menschen, die einen gemeinsamen Haushalt führen) dient und eine Wohneinheit enthält. Es gehört damit zu den Gebäuden mit nur einer Nutzungseinheit.
Einfamilienhäuser stehen in der Regel im Eigentum des Nutzers und werden dann auch Eigenheim genannt. Das Eigenheim stellt eine Variante des Wohneigentums dar. Seltener werden Einfamilienhäuser vom Eigentümer an einen anderen Nutzer vermietet.
Heute wird der Begriff Einfamilienhaus der sozialen Realität nicht mehr wirklich gerecht, da auch in Einfamilienhäusern Wohnen jenseits der Familie stattfindet, z. B. Wohn- oder Lebensgemeinschaften.

Ersatzmieter
Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um
vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

Erschliessung
Schaffung der Infrastruktur für die Überbauung eines Grundstücks.
Fein-Erschliessung: Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge
der Erschliessungsanlagen.
Grob-Erschliesssung: Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der
Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.

Erstellungsarten
Beim Bau eines Hauses gibt es ganz verschiedene Möglichkeiten, die hinsichtlich Mitgestaltung, Aufwand für den Bauherrn, Zahlungsplan, Risiken usw. unterschiedlich sind: So z. B. ein Architektenhaus, das von einem Architekten individuell entworfen und realisiert wird. Dabei kann der Auftraggeber natürlich den Architekten, aber auch die beteiligten Unternehmer selbst wählen und hat einen grossen, direkten Einfluss auf Planung und Bau. Entscheidet man sich hingegen für ein schlüsselfertiges Haus zu einem Fixpreis oder ein Fertighaus, ist meist nicht ein Architekt, sondern ein Generalunternehmer (GU) Vertragspartner. Der GU übernimmt die ganze Ausführung und Koordination und ist auch selbst Promotor für eine Überbauung. Wer nicht selbst bauen oder einen GU bauen lassen will, entscheidet sich meist für den Kauf eines bereits bestehenden Gebäudes.

Ertragswert
Liegenschaftswert, der auf Basis der Mieterträge berechnet wird. Bei der Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieterträge durch einen angemessenen Kapitalisierungszinsfuss dividiert. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Nach der Barwertmethode summiert man alle zukünftigen Nettomieterträge, die auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinst sind.

Etage
Stockwerk

Expansionsgefäss
Ausdehnungsgefäss innerhalb eines Wärmekreislaufes

F

Fenster
Bauteil integriert in eine vorgehängte Fassade oder eigenes Element einer Lochfassade

Festhypothek
Es garantiert einen gleich bleibenden Zinssatz während der ganzen Laufzeit und ist deshalb für all jene geeignet, für die die Kalkulierbarkeit des Darlehens an oberster Stelle steht. Beispiel: Ein Kunde will klar budgetieren können. Für einen Hauskauf benötigt er 500'000 Franken. Dazu nimmt er zwei Festhypotheken à je 250'000 Franken auf; die eine Tranche für drei Jahre, die andere für fünf Jahre. Die Zinsen werden für beide Festhypotheken für drei respektive fünf Jahre fix bleiben. So ist der Kunde gegen einen allfälligen Zinsanstieg geschützt, er wird aber umgekehrt nicht profitieren können, falls die Zinsen fallen sollten.

Finanzierungsplan
Beinhaltet ausführliche Angaben zu sämtlichen Erwerbs- resp. Baukosten sowie die Auflistung sämtlicher zur Verfügung stehender Mittel aus Fremd- und Eigenkapital. Ein guter Finanzierungsplan zeigt dem Bauherrn im Prinzip eine mittel- bis langfristige finanzielle Kalkulation und berücksichtigt auch anfallende Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Haus sowie die künftige Amortisation des Kredits. Die laufende Belastung für Ihr Eigenheim sollte ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei hohen Einkommen ist eine grössere Belastung möglich. Denken Sie aber daran, dass eine solide Eigenheimfinanzierung immer langfristig ausgerichtet sein muss, damit allfällige Zinserhöhungen oder unvorhergesehene Ausgaben aufgefangen werden können.

Finanzierungsziele
Sie werden durch das Beantworten folgender Fragen geklärt:

-Sind Sie bereit und in der Lage, gewisse Zinsrisiken zu tragen? Oder würde es Ihr Budget in Kürze sprengen, falls die Zinsen etwas höher wären als heute?

-Wird das Eigenheim selbst genutzt oder vermietet, resp. ist evtl. ein Zweifamilienhaus geplant, das beide Nutzungsarten verbindet?

-Wie gross ist Ihre individuelle Steuerbelastung (Einkommens- und Vermögenssteuer, Eigenmietwert etc.)? Wer seine Steuern optimieren möchte, ist oft bereit, eine etwas höhere Verschuldung in Kauf zu nehmen, um mehr Schuldzinsen abziehen zu können.

-Soll das Eigenheim zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. Rentenalter) möglichst schuldenfrei sein?

-Wie hoch darf die monatliche Belastung sein, damit das Eigenheim finanzierbar bleibt?

-Auf welchem Weg könnten Sie gewisse Mittel sparen oder verfügbar machen, damit die Höhe des Kredits und auch die Zinslast zu senken (bestimmte Sparziele, Reserven bilden, Gelder aus Pensionskassen oder 3. Säule einsetzen)?

Flachdach
Horizontale Dachausbildung

Flex-Darlehen
Flexible Darlehensvariante, bei der der Zins zum Beispiel monatlich, drei- oder sechsmonatlich neu festgelegt wird und das nicht durch strikte Kündigungsfristen geprägt ist. Damit kann ein Darlehensnehmer sein Flex-Darlehen von seiner Seite aus jederzeit beenden oder zumindest in eine andere Hypothek der Bank wechseln, ohne dass er an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung tätigen müsste.

Fördermittel, finanzielle
In der Schweiz gibt es über 2000 öffentliche Bauförderungsprogramme, die einen beim Neubau- oder Modernisierungsvorhaben finanziell unterstützen. www.bauwelt.ch/baufördergelder lichtet diesen Zuschuss-Dschungel. Mit nur wenigen Klicks findet man die fürs persönliche Bauvorhaben relevanten Fördermittel vom Bund, den Kantonen, Gemeinden und Energieversorgungsunternehmen. Besonders häufig werden Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz wie etwa die Sanierung der Gebäudehülle, der Ersatz von Heizungen und die Umstellung auf erneuerbare Energien begünstigt; aber es lohnt sich auf jeden Fall auch bei anderen Bauprojekten nachzuschauen. Denn nicht wenige sind von den Steuern absetzbar. Der auf der Webseite integrierte Energiesparrechner zeigt ihnen nicht nur übersichtlich und verständlich an, bei welcher Arbeit ihnen die öffentlichen Institutionen finanziell unter die Arme greifen, sondern auch wie viel Energie sie mit ihren Baumassnahmen einsparen können. Im persönlichen Ergebnisreport zum online lesen und ausdrucken werden alle Informationen noch einmal zusammengefasst.

Formular, kantonal
genehmigtes, amtliches
Der Vermieter muss dem Mieter Mietzinserhöhungen und Begehren um andere Vertragsänderungen sowie Kündigungen auf einem vom Kanton genehmigten (amtlichen) Formular mitteilen, andernfalls sind die Mitteilungen nichtig.

Forward-Darlehen
Die meisten Banken und auch Versicherungen als Darlehensgeber bieten ihren Kunden so genannte Forward-Darlehen oder Terminhypotheken an. Dabei wird der Zins für einen in der Zukunft ausbezahlten Betrag schon im Voraus fixiert, zum Beispiel 6 bis maximal 30 Monate vor der Auszahlung. Das kann sinnvoll sein, wenn jemand eine Wohnung ab Plan kauft und im Voraus den Zins fixieren will. Die Banken machen aber auch spezielle Angebote, wenn eine auslaufende Finanzierung schon im Vorfeld geregelt und erneuert werden soll. Die Rechnung geht natürlich nur dann auf, wenn dann die Zinsen auch tatsächlich steigen, denn für diesen Fall bietet ein Forward-Darlehen eine gute Absicherung. So wie jede zusätzliche Sicherheit etwas kostet, verlangen die Darlehensgeber für solche Finanzierungen eine Prämie (Forward-Zuschlag).

Fremdkapital (FK)
Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

Fremdwährungskredit
Bei dieser Kreditart nimmt man das Geld in einer fremden Währung mit niedrigem Zinsniveau auf. Da die Rückzahlung allerdings ebenfalls in der Fremdwährung erfolgt, spielen die Wechselkurse eine wichtige Rolle. Hier liegt denn auch das Risiko. Denn die Kurse können sehr schnell ansteigen oder fallen. Wenn zum Beispiel der Kurs der Fremdwährung gegenüber dem Franken steigt, erhöht sich 1:1 auch die Kreditschuld. Fremdwährungsgeschäfte sind in jedem Fall mit grossen Risiken verbunden.

Funktionsfläche FF
Derjenige Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der
Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient.

G

Gebäudeanalyse
Erfassung/Bericht über den Zustand eines Gebäudes

Gebäudehülle
Fassade/Dach ohne Balkone, besondere Dachaufbauten etc.

Geländer
Sicherungsabschlüsse bei Dächern und Treppen

Generalunternehmer (GU)
Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Ausführung von Bauten. Er garantiert Qualität, Termin und Preis.

Genossenschaft
Eine Wohnbaugenossenschaft, oft auch Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft oder Bauverein genannt, hat zum Ziel, ihren Mitgliedern preisgünstigen Wohnraum zu bieten. Die ersten Wohnbaugenossenschaften entstanden hierzulande als Folge der schlechten Wohnbedingungen nach 1860 und besonders ab 1890 bis zum Ersten Weltkrieg in den Städten Basel, Bern, Biel, Zürich, Winterthur und St. Gallen. Heute gibt es in der Schweiz rund 1500 Wohnbaugenossenschaften mit gut 160‘000 Wohnungen. Die Mietzinse liegen bei Genossenschaften rund 15 Prozent tiefer als im Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen. Um Mitglied einer Genossenschaft zu werden, muss man sich an dieser allerdings in aller Regel zuerst finanziell beteiligen.


Gesamteigentum
Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache" (Art. 652 ZGB).

Geschoss
Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks. Erdgeschoss.: Parterre.
Vollgeschoss: erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche.

Geschossfläche GF
Allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse inkl. der Konstruktionsflächen. Nicht dazu gehören unter anderem Dachgeschosse von weniger als 1,0 Meter durchschnittlicher lichter Höhe. Summe von Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.

Gewährleistung
Die Haftung des Verkäufers für Mängel am Kaufobjekt, also am Haus und/oder am Grundstück. Dabei wird zwischen Rechts- und Sachmangel unterschieden.
Ein Rechtsmangel besteht, wenn die Ausübung des Eigentumsrechts beispielsweise durch noch nicht eingetragene Bauhandwerkerpfandrechte oder verschwiegen Mietverträge be- oder verhindert wird. Baupfusch oder nicht funktionierende Geräte stellen dagegen einen Sachmangel dar. Vorsicht: Die Gewährleistung kann – ausser für arglistig verschwiegene Mängel – vertraglich wegbedungen werden.


Grobdiagnose
Analyse des aktuellen Gebäudezustandes

Grundbuch
Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. "Das Grundbuch. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche"
(Art. 942 ZGB).
Im Grundbuch sind die Grundstücke eines bestimmten Gebietes eingetragen. Das öffentliche Register enthält einen Beschrieb des Grundstückes sowie daran bestehende Rechte wie Eigentum, Grundpfand oder Dienstbarkeiten.
Es gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs, d.h., der Gutgläubige darf sich auf den Grundbucheintrag verlassen. Zudem muss man sich gegebenenfalls rechtzeitig über allfällig vorhandene Einträge erkundigen. Die Ausrede, man habe den Eintrag nicht gekannt, nützt nichts. Viele Rechte entstehen erst mit dem Grundbucheintrag. Beispielsweise muss der Erwerb von Grundeigentum eingetragen werden – ohne wird man nicht Eigentümer.

Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug gibt u. a. Auskunft über die Grundstücksfläche, den Eigentümer, die Belastungen des Grundstücks, Durchfahrts- und Wegrechte usw. Er ist beim Grundbuchamt (Einverständnis des Eigentümers notwendig) oder direkt beim Verkäufer erhältlich.

Grundeigentum
Eigentum an Grundstücken.

Grundpfandrechte
Ein Grundpfandrecht ist ein so genannt "beschränktes dingliches Recht", das seinem Inhaber die Befugnis verleiht, ein Grundstück ggf. verwerten zu lassen. Aus dem Erlös könnte zum Beispiel eine Bank Forderungen aus einem Hypothekardarlehen decken, sofern der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Grundpfandrechte können als Schuldbrief oder als Grundpfandverschreibung bestellt werden.


Grundpfandverschreibung
Hypothek

Grundstück
Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum),
Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken (Art. 943 ZGB).

Grundstückgewinn
Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt häufig ein Grundstückgewinn an. Er besteht zunächst einmal aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Für die Berechnung des für die Steuern massgeblichen Gewinnes dürfen jedoch sämtliche seit dem Kauf getätigten wertvermehrende Investitionen abgezogen werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine der bedeutendsten Steuer auf Liegenschaften. Sie wird kantonal erhoben und fällt beim Verkäufer an.

Grundstückgewinnsteuer
Kantons- und/oder Gemeindesteuer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.
Grundstückgewinnsteuern werden dann in Rechnung gestellt, wenn ein Eigentümer zum Beispiel beim Verkauf einer Bauparzelle, einer Wohnung oder eines Haus gegenüber dem Einstandspreis einen Gewinn erzielt. Je höher der Betrag und je kürzer die Besitzdauer des Grundstücks war, umso stärker fällt die Besteuerung normalerweise ins Gewicht. Bei Ersatzbeschaffungen von privatem Wohneigentum kann Schweiz weit ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist vom Verkäufer zu zahlen und ihre mutmassliche Höhe wird von der zuständigen Steuerbehörde berechnet. Bei Nichtbezahlung besteht in den meisten Kantonen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Aus diesem Grund wird der Steuerbetrag meist durch ein Sperrkonto oder ein Bardepot sichergestellt.

Grundstücksfläche GSF
Kann eine einzelne Parzelle, mehrere Parzellen und Teile einer oder mehrerer Parzellen umfassen. Summe der Geschossfläche GF im Erdgeschoss und der Umgebungsfläche UF

Grünflächen
Rasen, Bepflanzung etc.

Gült
Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die nur das Grundstück haftet.

Güterschatzung
Steuerwert

H

Handänderung
Die Handänderung ist die rechtlich gültige Übertragung von Grundstückseigentum. Dabei wird eine Abgabe fällig (siehe Handänderungssteuer).

Handänderungssteuer, Handänderungsgebühr
Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.
Sie wird beim Kauf einer Liegenschaft fällig und von den meisten Kantonen sowie einzelnen Gemeinden erhoben (ausser bei Schenkung, Erbgang, Tausch oder Zwangsverwertung). Meist bezahlt der Käufer, in einzelnen Kantonen wird die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Kantone, welche die Handänderungssteuer abgeschafft haben, erheben stattdessen meist eine Handänderungsgebühr, die jedoch deutlich moderater ausfällt.

Hartflächen
Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen, Vorplätze

Hauptnutzfläche HNF
Der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und der Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient.

Hauptverteilung
Zentrale Verteilung für die elektrischen, sanitären oder wärmetechnischen Installationen eines Gebäudes, meist im EG oder UG

Hauseigentümerverband (HEV), Hausbesitzer-Verein (HBV)
Vereinigung mit dem Ziel der Förderung, Wahrung und Vertretung der Interessen der Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer. Tritt für die Erhaltung und den Schutz des Privateigentums ein. Der Hauseigentümerverband / Hausbesitzerverein fördert und unterstützt die breite Streuung des Grundeigentums.
Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz), wurde 1915 als Dachorganisation der Schweizerischen Haus- und Grundeigentümervereine gegründet und umfasst 125 Sektionen
und 9 Kantonalverbände mit über 255'000 Mitgliedern in der Deutschschweiz.

Haustechnik
Sämtliche gebäudespezifischen technischen Ausstattungen wie Heizung, Lüftung, Klima, Elektro etc.

Heimfall
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene
Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Hochliegende Sammelleitung
Definiert den Standard der Zusammenführung der Kanalisationsleitungen innerhalb eines Gebäudes, meist unterhalb des EG-Bodens

Hypothek, Grundpfandverschreibung
1) Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient.
2) Grundpfandkredit; grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen. Hypothek, variable, konventionelle, weitverbreiteter Grundpfandkredit mit variablem Zinssatz und mit kurzer, meist
sechsmonatiger Kündigungsfrist.
Aufgrund der kurzen Kündigungsfrist kann der Hypothekarzinssatz rasch an veränderte Kapitalmarktbedingungen.
1. Hypothek, macht ungefähr zwei Drittel des Anlagewerts der Liegenschaft aus, ist in
der Regel nicht amortisationspflichtig.
2. Hypothek, ist meist innert 15 bis 25 Jahren zu tilgen und ist in der Regel 1/2 bis 1
Prozentpunkt höher verzinslich als die 1. Hypothek.

I

Immobilie
Liegenschaft

Immobilienarten
Villa Schloss Mehrfamilienhaus Haus Wohnung Reitbetrieb Gewerbe Gastronomie Bauland Neubauprojekt Landwirtschaft

Immobiliensuchbegriffe
Pferdeanlage Pferdeanlagen
Bauernhaus Bauernhäuser
Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhäuser
Geschäftshaus Geschäftshäuser
Reitbetrieb Reitbetriebe
Gewerbehaus Gewerbehäuser
Industriegebäude
Villa Villen
Wohnhaus Wohnhäuser
Restaurant Restaurants
Hotel Hotels
Gastronomie
Haus Häuser
Einfamilienhaus Einfamilienhäuser
Eigentumswohnung Eigentumswohnungen
Bauernhof Bauernhöfe
Landhaus Landhäuser
Traumhaus Traumhäuser
Schloss
Reiheneinfamilienhaus Reiheneinfamilienhäuser
Doppeleinfamilienhaus Doppeleinfamilienhäuser
Bauland
Neubauprojekt Neubauprojekte

Immobilienbewertung
Die Bewertung ist bei Kauf, Finanzierung und Verkauf einer Immobilie enorm wichtig. Man sollte auch daran denken, dass die finanzierende Bank bei einer späteren Überprüfung des Kreditdossiers, bei Änderung oder Erneuerung der Finanzierung etc. die Immobilie neu bewertet. Der Wert einer Immobilie hängt ganz allgemein von der Lage, von der Grösse, baulichen Qualität, lokaler Nachfrage auf dem Liegenschaftsmarkt und vielem mehr ab. Die Banken stützen sich heute oft auf computergestützte Bewertungsmodelle, vor allem bei standardisierten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung mit vergleichbaren Eigenschaften. Auch ein externer Schätzer, den man zum Beispiel bei einer Erbteilung oder im Hinblick auf einen Verkauf beizieht, wird sich die Frage stellen: Wie hoch wäre der aktuelle Marktwert des Objekts, wenn man es unter üblichen Bedingungen zum Verkauf ausschreibt?

Immobilienfonds
Gemeinschaftliche Kapitalanlage inLiegenschaften, die von einer Fondsleitung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.

Immostema AG

Kaufen. Verkaufen. Machen wir.
Viele gute Wege führen zu einem Eigenheim. Und zu einem Renditeobjekt. Der beste über die Immostema AG.

Ihre individuellen Vorstellungen und Ziele und unsere umfassenden und langjährigen Kenntnisse und Erfahrung in der Immobilienlandschaft bilden die Basis für eine vertrauensvolle, partnerschaftliche und erfolgsversprechende Zusammenarbeit.

Als Spezialisten für die Vermarktung von Liegenschaften spüren wir den Markt täglich und wissen, worüber wir sprechen. Nebst der kompetenten Immobilienberatung dürfen Sie von uns auch eine umfassende Beratung für Neubau-, Umbau-, Renovationsarbeiten inkl. Bauführung erwarten. Spezialisiert sind wir für Bauernhöfe, Reitbetriebe und Pferdeanlagen in der ganzen Deutschschweiz. Und für Herrschaftshäuser in ausgesuchten Wohngegenden. Auch das Suchen und Verkaufen von Geschäftslokalen, Wohnhäusern und Eigentumswohnungen ist dank einem weitreichenden Beziehungsnetz bei uns in guten Händen.

Immostema AG betreut Sie auch gerne in Sachen Standortmarketing. Und dank unserer praxisreichen Erfahrung in Umwelt- und Energiethemen. Wir beraten Sie in Finanzierungs- und Versicherungsangelegenheiten. Dazu gehören auch die rechtlichen Aspekte Ihres Objekts. Helfen auf Wunsch bei der Entwicklung von Ideen und Visionen mit.

Wir begleiten Sie engagiert in jeder Phase Ihres Projekts. Und geben Ihnen damit die Sicherheit, dass Sie für Ihr Geld das Maximum an Leistung erhalten. Diskretion inbegriffen, garantiert!

Unsere Spezialgebiete sind:
Villa
Haus
Eigentumswohnung
Mehrfamilienhaus
Reitbetrieb
Gewerbehaus
Gastronomie
Bauland
Neubauprojekt
Schloss
Bauernhof
Hotel

Indexklausel
Vertragliche Vereinbarung, wonachdie Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für
mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreis
e vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindexes
der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).

Innenausbau
Nichttragende Raumunterteilungen, Bodenbeläge, Wandbeläge, Deckenverkleidungen

Instandhaltung, Wartung
Periodisch durchgeführte Kontrolle, Pflege, vorsorglicher Ersatz von
Gebäudeteilen und Teilen der Haustechnik.

Instandstellung, Instandsetzung
Renovation

Institutionelle Anleger
Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.

Investition, werterhaltende, Unterhalt
Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der
Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.

Investition, wertvermehrende, Modernisierung
Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.

Isolation
Ummantelung von Elektrokabel, Rohrleitungen etc.

J

K

Kältemaschine
Erzeugt die Kälte, welche über die Klimaanlage zur Kühlung der Räume abgegeben werden, meist im UG

Kapital, risikotragendes
Eigenkapital

Kapitalisierungsfaktor
Kehrwert des Kapitalisierungszinsfusses.

Kapitalisierungszinsfuss
Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.

Kapitalkosten
Hypothekar- und Darlehenszinsen für das in einer Immobilie
investierte Fremdkapital sowie kalkulatorische Zinsen für das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital.

Kataster
1) Grundstückverzeichnis. Katasterplan, Grundbuchplan, vom Grundbuchgeometer nachgeführte
Karte, auf der die Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind.
2) Steuerregister.
Katasterschatzung, Katasterwert, steueramtliche Grundstückschätzung (Kantone Luzern, Solothurn, Basel-Landschaft).

Kaufkraftsicherung
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital.

Kaufsrecht, Kaufoption
Recht, aber nicht Pflicht, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu den im voraus festgelegten Konditionen, namentlich dem abgemachten Kaufpreis, zu erwerben.

Kaufvertrag
Der Kaufvertrag für ein Baugrundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist nur in öffentlich beurkundeter Form gültig. Er bildet die Grundlage für die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Anders als etwa im Mietrecht gibt es in diesem Bereich kaum Standard- oder Musterverträge. Viele Verträge werden in der Praxis von den Unternehmern und Verkäufern vorformuliert. Es kann sich daher lohnen, sich die Vor- und Nachteile eines Kaufvertrags von einem unabhängigen Rechtsanwalt oder vom Notar erläutern zu lassen. Der Notar als Urkundeperson agiert gegenüber beiden Vertragsparteien neutral.

Kaution
Depot

Klimaanlage
Dient zum Luftaustausch, der Befeuchtung und Beheizung eines Gebäudes

Kombibrenner
Bauteil einer Heizung, welcher zur Wärmeerzeugung mit dem Medium Gas und Öl dient

Konsolidierung
Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek.

Konsortium
Arbeitsgemeinschaft von Unternehmern, die sich im gleichen Werkvertrag zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichten.

Konstruktionsfläche KF
Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen. Nicht darunter fallen Schrankwände, sie gehören zur jeweiligen Hauptnutzfläche.
Summe von Konstruktionsfläche tragend und nicht tragend.

Konsumentenpreisindex
Landesindex der Konsumentenpreise.

Korridor
Horizontale Erschliessungszone

Kosten Eigenheim
Jährlich fallen folgende Kosten an: Hypothekarzinsen, Amortisationen (innert 20 Jahren auf die Höhe auf zwei Drittel des Eigenheimwertes) sowie Neben- und Unterhaltskosten (z. B. Heizung, Strom, Gas, Unterhalt, Garten, Versicherungsprämien usw.). Für Stockwerkeigentümer fallen ein Teil dieser Kosten in Form von Zahlungen in das Betriebskostenkonto und in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft an. Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert. Wer in Sachen Kosten und Budget auf der sicheren Seite sein will, sollte sich einer bewährten Faustregel bedienen: Wenn man auch die längerfristigen Unterhalts- und Renovationskosten berücksichtigt und einen längerfristigen Durchschnittszins für Hypotheken annimmt, liegen die Kosten höher als man zu Beginn annimmt. Gemäss dieser Faustregel kostet eine Immobilie im Lauf der Zeit rund fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises oder der Erstellungskosten inklusive Land.

Kostenmiete
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach der Mietpreis den Rahmen der kostendeckenden Brutto-Rendite nicht überschreiten darf und Mietzinserhöhungen mit entsprechenden Kostensteigerungen begründet werden müssen.

Krüppelwalmdach
Vierseitig geneigtes Dach, zwei Seiten davon verkürzt

Kündigung
Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die Kündigung nur auf einen
ortsüblichen Kündigungstermin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: vorzeitiger Auszug)

Kündigung, willkürlich
Als willkürliche Kündigung bezeichnet man eine Kündigung, für die der Vermieter keinen konkreten Grund nennt. Der Vermieter muss streng genommen zwar keinen Grund nennen, wieso er dem Mieter gekündigt hat. Die Mieterin bzw. der Mieter hat aber das Recht, eine Begründung zu verlangen. Äussert sich der Vermieter dann immer noch nicht, so besteht die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten.
Im Falle einer willkürlichen Kündigung haben Mieter gute Chancen, dass das Kündigungsschreiben vom Mietgericht oder der Schlichtungsbehörde für nichtig erklärt wird. Der Grund: Es besteht die Vermutung, dass die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst und somit kein redliches und anständiges Handeln hinter der Kündigung steckt.
Eine Kündigung ist besonders dann anfechtbar, wenn sie aus folgenden Gründen ausgesprochen wurde:
-Wenn es sich um eine sogenannte «Rachekündigung» handelt.
-Wenn der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
-Wenn der Vermieter den Mieter zum Kauf der gemieteten Wohnung veranlassen will.

Rechtliche Grundlagen
StGB Artikel 325
Mietrecht im OR

L

Landesindex der Konsumentenpreise (LIK)
Die Zahlenreihe widerspiegelt die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) monatlich veröffentlichte
Indexzahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Umfang die Lebenshaltung infolge von Preisveränderungen, aber unbeeinflusst durch Änderungen im Konsumverhalten oder durch Veränderungen der Güterqualitäten teurer oder billiger geworden ist.

Landhaus
Ein Landhaus ist ein ländlich stilisiertes, freistehendes Wohnhaus auf dem Land, umgeben von einer Gartenfläche. Es wurde meist auf der Flur von Dörfern in der Umgebung größerer Städte für eine wohlhabende Familie mit ihrer Dienerschaft errichtet, die es Anfang des 19. Jahrhunderts in der Regel nur im Sommer bewohnte.
Mit der Verstädterung der Randgemeinden entwickelte sich das Landhaus zur Villa mit ihrem höheren repräsentativen Anspruch sowie der Möglichkeit zum ganzjährigen Wohnen weiter. Anfang des 20. Jahrhunderts entstand als Gegenentwurf zum Historismus mit der Gartenstadtbewegung, der Reformarchitektur sowie der Heimatschutzarchitektur eine Rückbesinnung auf das schlichtere, teilweise „malerisch-unregelmäßig gestaltete“ Landhaus, welches in den 1920er Jahren durch das Einfamilienhaus abgelöst wurde.
Architekturstilistisch und denkmalpflegerisch lassen sich zwischen, häufig dem Klassizismus angehörenden, Landhäusern des beginnenden 19. Jahrhunderts und den eher zum Historismus oder dem Jugendstil zuzuordnenden, späteren Villen sowie dann wieder den von Gedanken zur Reformarchitektur beeinflussten Landhäusern des beginnenden 20. Jahrhunderts vielfältige Zwischenformen finden. Diese werden dann häufig als villenartiges Landhaus oder landhausartige Villa beschrieben.

Landwert
Bodenwert

Leerwohnungsziffer
Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die
zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden. Die Zahl der Leerwohnungen wird vom Bundesamt für Statistik (BFS) jährlich mit Stichtag 1. Juni ermittelt.

Lex Friedrich, Furgler, von Moos
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Gesetz regelt, inwieweit Personen mit Wohnsitz im Ausland Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen.

Libor Hypothek
Libor-Hypotheken haben vor allem in Phasen tiefer Zinsen stark an Bedeutung gewonnen. Der Zins ist grundsätzlich variabel und wird je nach Produkt zum Beispiel alle 3, 6 oder 12 Monate neu dem aktuellen Marktzins Libor angepasst. Im geschäftlichen Bereich sind auch 1-Monats-Liborhypotheken möglich. Libor steht für London interbank offered rate, ein offizieller Referenzzins, der täglich von wichtigen Geschäftsbanken gemeldet und in London publiziert wird.

Beispiel: Bei einer 3-Monats-Liborhypothek wird der Zins bei Beginn beim offiziellen 3-Monatslibor fixiert (zuzüglich einer individuellen Marge für die Bank von zum Beispiel 1 Prozent). Für 3 Monate bleibt der Zins gleich, dann wird er wieder beim aktuellen Referenzzins neu fixiert und so weiter. Obwohl die Finanzierung kurzfristig ist, unterschreiben die Kunden meist einen Rahmenvertrag für mehrere Jahre. Libor-Hypotheken sind in Phasen tiefer Zinsen sehr attraktiv, bergen aber das Risiko von raschen Zinserhöhungen, falls die Zinsen nach oben tendieren. Dagegen kann man sich u.a. mit einem Cap-Darlehen absichern (-> Cap-Darlehen) oder die Liborhypothek in Festzinshypotheken umwandeln.

Liegenschaft
Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).

Liegenschaftsaufwand
Gemäss handelsrechtlichen oder steuerrechtlichen Bestimmungen erfasster Wert der im Rahmen der Nutzung einer Immobilie verbrauchten Güter und Dienstleistungen. Zum Liegenschaftsaufwand zählen der Fremdkapitalzins, der Betriebsaufwand, der Unterhaltsaufwand und die Abschreibungen. Vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten und kalkulatorische Liegenschaftskosten stellen keinen Liegenschaftsaufwand dar.

Liegenschaftskosten
Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden
Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische Liegenschaftskosten sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn
gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.

Liegenschaftssteuer, Grundsteuer
Wird in 14 Kantonen zusätzlich zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum erhoben. Die Liegenschaftssteuer wird auch Grund- oder Grundstückssteuer genannt und ist zusätzlich zur Vermögenssteuer geschuldet. Sie muss jährlich bezahlt werden und beträgt je nach Kanton zwischen 0,5 und 3 Promille des Verkehrswertes. Die auf der Liegenschaft lastenden Schulden können bei der Berechnung nicht in Abzug gebracht werden.

Liquidationswert, Liquidationserlös
Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung oder eines Notverkaufs.

Lüftung
Mit der Lüftung findet der Frischluftaustausch statt

M

Maisonette-Wohnung, Duplex-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

Marktmiete
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.

Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhäuser
Ein Mehrfamilienhaus (abgekürzt MFH), auch Mehrfamilienwohnhaus, ist ein Wohngebäude, das für mehrere Familien beziehungsweise Nutzer oder Mietparteien konzipiert ist. Es steht damit im Gegensatz zum Einfamilienhaus Einfamilienwohnhaus (mit oder ohne Einliegerwohnung).

Die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses sind in der Regel auf mehrere Geschosse verteilt. Grössere Mehrfamilienhäuser werden insofern zum Geschosswohnungsbau gezählt. Auch bei einer Gruppe von Reihenhäusern, die nicht als Geschosswohnungsbau betrachtet werden, kann es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln.
Ein Mehrfamilienhaus und das zugehörige Grundstück können unter verschiedenen Eigentümern aufgeteilt sein.


Miete
Zeitweise Überlassung einer Sache gegen die Entrichtung eines Mietpreises. Die gesetzlichen Bestimmungen über die Miete sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Mietertrag
Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung. Der Mietertrag (=Bruttomietertrag) entspricht dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten, geschmälert um Zahlungsausfälle infolge Illiquidität. Netto- Mietertrag, wird aus dem Mietertrag abzüglich der Fremdkapitalzinsen, des Betriebsaufwandes, des Unterhaltsaufwandes, jedoch ohne Abzug der Abschreibungen, der Eigenkapitalzinsen, des
Unternehmerlohns und der Risikoprämie berechnet.

Mietertrag
Ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung

Mietpotential
Maximal zu erreichender Mietertrag

Mietpreis, Mietzins
Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet.
Brutto-Mietzins: Mietpreis einschliesslich allfälliger, gesondert berechneter Nebenkosten.
Netto- Mietzins: Mietpreis abzüglich Nebenkosten.
Orts- oder quartierüblicher Mietzins: Vergleichsmiete, anhand einer Auswahl von Wohnungen oder Geschäftsräumen, die einander hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und
Bauperiode entsprechen, ermittelter Mietpreis.

Mietpreisindex
Zahlenreihe, die Veränderungen der Wohnungsmietpreise beschreibt. Der vom Bundesamt für Statistik (BFS) quartalsweise berechnete Index der Wohnungsmiete geht als Teilindex in die Berechnung des Landesindexes der Konsumentenpreise ein.

Mietpreiskataster
Verzeichnis der orts-oder quartierüblichen Mietpreise.

Mietvertrag
paritätischer Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und gemeinschaftlich herausgegebener Mustervertrag. Mietwert Summe der auf Dauer erzielbaren Mieterträge eines Jahres. Der Mietvertrag weicht vom aktuellen Jahresmietertrag ab, sofern bei der Neuvermietung am Wohnungsmarkt ein auf Dauer höherer Mietpreis erzielt werden könnte.

Minimalsteuer
Wird in einigen Kantonen auf dem Grundeigentum erhoben, sofern die ordentlichen Einkommens-oder Kapitalsteuern einen Mindestbetrag unterschreiten.

Miteigentum
Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 ZGB).

Modernisierung
Investition, wertvermehrende.

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