Immostema

044 740 00 88

N

Nebenkosten (NK)
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind; z.B. die Kosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Hausbetreuung, Allgemeinstrom, Wasser / Abwasser, Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler, Kehrichtabfuhr, Gartenunterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung. Nebenkosten werden vom Mieter für eine Abrechnungsperiode durch Pauschalbeträge abgegolten oder durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Nebenkosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257bOR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).

Nebennutzfläche NNF
Der Teil der Nutzfläche NF, der die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt

Nettogeschossfläche NGF
Der Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Summe von Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF

Nettomiete
Mietzins ohne Nebenkosten; in der Regel pro Monat für private Objekte, pro m2 und Jahr für gewerbliche Objekte

Nettorendite (NR)
prozentuales Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital.

Neuwert
Versicherungswert; Betrag, der für die Erstellung eines neuwertigen Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus erforderlich ist. Der Neuwert wird regelmässig der Bauteuerung angepasst. Die Altersentwertung des Gebäudes findet keine Berücksichtigung.

Notariat
Je nach Kanton ist das Notariat eine kantonale Amtsstelle oder eine Tätigkeit auf freiberuflicher Basis. Einige Kantone kennen je nach Aufgabengebiet auch eine Mischform. Zu den Aufgaben des Notars gehören u.a. die Beurkundung von Verträgen und Willenserklärungen wie Testamenten, die Beglaubigung von Unterschriften, die öffentliche Beurkundungen von Grundstückgeschäften etc. Damit ist auch die entsprechende Rechtsberatung verbunden.

Nutzen und Gefahr Übergang
Bei einem Immobilienkauf geht das Eigentum erst mit der Grundbuchanmeldung durch den Verkäufer beim zuständigen Grundbuchamt auf den neuen Eigentümer über und nicht etwa schon bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.
Nutzen und Gefahr gehen ohne andere Regelung jedoch schon bei der Vertragsbeurkundung auf den Käufer über. Ab dann kann der Käufer die Sache frei nutzen – ihm stehen also beispielsweise die Mietzinserträge zu. Gleichzeitig hat er aber das Risiko oder die Gefahr einer ungewollten Wertverminderung durch Naturkatastrophen oder Vandalismus zu tragen.
Der Käufer sollte darum ab dem Übergang von Nutzen und Gefahr ausrechend versichert sein. Erfolgen Eigentumsübertragung und Besitzesantritt nicht sofort nach der Beurkundung, wird deswegen der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr vertraglich ausdrücklich vereinbart – sinnvollerweise auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung.

Nutzfläche NF
Derjenige Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient

Nutzniessung
Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert.

O

Objekt
Einheit, die zu bewirtschaften ist, die vermietet oder verkauft wird. Vermietung, Kleinste Vermietungseinheit; z.B. Parkplatz, Wohnung oder Schaukasten.
Handel: Verkaufsobjekt; z.B. Geschäftshaus, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Villa, Mehrfamilienhaus, Haus, Wohnung, Reitbetrieb usw.

Oblicht
Mit Glas/Plexiglas gedeckte Öffnung in einem Flach- oder Satteldach

Online Hypothek
In den letzten Jahren sind mehrere Anbieter und Banken dazu übergegangen, Immobilienfinanzierungen nicht mehr allein über Filialnetze, Niederlassungen oder Finanzbroker zu vertreiben, sondern setzen auch auf das Internet als Vertriebskanal. Für die Kunden hat dies den Vorteil, dass sie sich jederzeit und von zuhause aus über Finanzierungsangebote informieren können. Heute ist auch der verbindliche Abschluss einer Immobilienfinanzierung über das Internet möglich. Sobald ein Kontakt hergestellt und eine bestimmte Hypothek abgeschlossen ist, sind meist aber noch genauere Unterlagen auf konventionellem Weg einzureichen (Dossiers zum Kunden und zum Objekt, Überprüfung der Angaben durch die Bank etc.). Als Sicherheit für den Kredit sind unverändert Schuldbriefe mit der entsprechenden Grundpfandsicherheit notwendig. Neu können aber auch die Schuldbriefe seit 2012 in elektronischer Form erstellt und bewirtschaftet werden (-> Registerschuldbrief).

Orts- oder Quartierüblichkeit
Die Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein gesetzlich vorgesehener Erhöhungsgrund.
Falls der Mieter gegen eine so begründete Mietzinserhöhung gerichtlich vorgeht, muss der Vermieter den Beweis liefern, dass der Mietzins im Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten zu niedrig ist. Dafür muss er mindestens fünf Objekte anführen, die hinsichtlich Lage, Ausstattung, Grösse, Zustand und Bauperiode im Vergleich höhere Mietpreise erzielen.
Geht es um Stadtwohnungen, müssen die Vergleichsobjekte in der Regel im gleichen Quartier liegen.

P

Pacht
Zeitweise Überlassung einer nutzbaren Sache (z.B. landwirtschaftliches Grundstück,
Hotel, Betrieb) oder eines nutzbaren Rechts (z.B. Fischereirecht) zum Gebrauch und zum
Bezug der Früchte oder Erträgnisse gegen Entrichtung eines Pachtzinses. Die gesetzlichen Bestimmungen über die Pacht sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 275 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Pachtzins
Entgelt für die Pacht.

Parterre, Erdgeschoss
Zu ebener Erde gelegener Gebäudeabschnitt. Hoch-Parterre, eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss.

Parzelle
Vermessenes Stück Land

Pensionskasse: 2. Säule
Um die Finanzierung von Eigenheimen zu erleichtern, kann man seit den 1990-er-Jahren Mittel aus der Pensionskasse oder der gebundenen Vorsorge (3. Säule) einsetzen. Infrage kommen die Mittel grundsätzlich für Kauf, Bau, Umbau oder die Amortisationen von Hypotheken. Vorausgesetzt, es handelt sich immer um selbst genutztes Wohneigentum.
Man unterscheidet zwischen Verpfändung und Auszahlung. Mit der Verpfändung können Sie gegenüber der Bank Vorsorgeguthaben als Sicherheit verpfänden. So reduziert sich der Bedarf an Eigenkapital. Beispiel: Die Bank verlangt einen Anteil von 100'000 Franken eigenen Mitteln, Sie haben aber nur 50'000 Franken verfügbar. Sie können die Anforderungen erfüllen, wenn Sie dafür 50'000 Franken Vorsorgeguthaben verpfänden.
Bei der Auszahlung wird das verfügbare Freizügigkeitskapital von der Pensionskasse ausbezahlt und begleicht damit direkt einen Teil des Kaufpreises; Sie haben gewissermassen mehr "flüssige" Mittel. Das ausbezahlte Kapital muss versteuert werden. Für diesen Vorbezug muss man in der Lage sein, die entstehende Vorsorgelücke durch private Vorsorge auszugleichen. Ein Vorbezug ist ausserdem mit einer im Grundbuch eingetragenen «Veräusserungsbeschränkung nach BVG» verbunden. Seit 2012 darf aber nur maximal die Hälfte des benötigten Eigenkapitals auf diesem Weg beschafft werden.

Perimeterbeitrag
Rückvergütung von Erschliessungskosten an das Gemeinwesen.

Podeste
Zwischenplattformen einer vertikalen Schliessung

Projekte
abgeschlossene oder geplante Vorhaben

Promotor
Initiant einer Bauinvestition, ohne Absicht, die Immobilie auf Dauer im Eigentum zu halten.

Q

Quartierüblichkeit
Die Anpassung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein gesetzlich vorgesehener Erhöhungsgrund.
Falls der Mieter gegen eine so begründete Mietzinserhöhung gerichtlich vorgeht, muss der Vermieter den Beweis liefern, dass der Mietzins im Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten zu niedrig ist. Dafür muss er mindestens fünf Objekte anführen, die hinsichtlich Lage, Ausstattung, Grösse, Zustand und Bauperiode im Vergleich höhere Mietpreise erzielen.
Geht es um Stadtwohnungen, müssen die Vergleichsobjekte in der Regel im gleichen Quartier liegen.

R

Rahmenmietvertrag
Zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelter und vom Bund allgemeinverbindlich erklärter Mietvertrag. Rang Bestimmt die Reihenfolge, in der die Pfandgläubiger im Falle der
Pfandverwertung aus dem Liquidationserlös befriedigt werden.

Rauchabzüge
Kamine

Realwert, Sachwert, Substanzwert
Anlagewert abzüglich der seit der Erstellung bzw. dem Kauf eingetretenen Altersentwertung des Gebäudes. Die seit dem Kauf oder der Erstellung eingetretene Bauteuerung sowie Wertänderungen des Bodens werden in die Schätzung einbezogen. Der Realwert entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.

Registerschuldbrief
Seit der ZGB-Revision von 2012 müssen Schuldbriefe nicht mehr zwingend in Papierform erstellt und bewirtschaftet werden. Dies vereinfacht den ganzen Geschäftsverkehr, insbesondere zwischen Banken, Grundbuchämtern und Grundeigentümern. Für Eigentümer entfällt zum Beispiel das nicht zu unterschätzende Risiko, dass physisch vorhandene Schuldbriefe verloren gehen können.
Seit 2012 ist es zu bescheidenen Kosten auch möglich, konventionelle Schuldbriefe von früher in Registerschuldbriefe umzuwandeln.

Referenzzinssatz
Für Mietzinsanpassungen bei Wohnungen und Geschäftsräumen gilt seit Sommer 2008 ein einheitlicher Referenzzinssatz. Er stützt sich auf den Durchschnitt aller inländischen Hypothekarzinssätze der Schweizer Banken.
Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bund erhoben. Der Referenzzinssatz wird angepasst, sobald sich der Durchschnitt der Hypothekarforderungen um mindestens 0,25 Prozent verändert hat. Der Referenzzinssatz wird entsprechend jeweils in Viertelprozenten publiziert. Angewendet werden die mathematischen Rundungsregeln: Ein Durchschnittssatz von 3,11 Prozent bei den Hypotheken wird beispielsweise auf einen Referenzzinssatz von 3 Prozent abgerundet. Ein Zinssatz von 3,38 Prozent wird hingegen auf 3.5 Prozent aufgerundet.
Als Rechtsgrundlage für den Referenzzinssatz dient die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. Sie kann auf der Webseite des Bundes abgerufen werden. Massgebend sind die Artikel 12, 12a und 13.
Der aktuelle Referenzzinssatz ist auf der Webseite des Bundesamts für Wohnungswesen publiziert. Ist der Referenzzinssatz gefallen, haben Mieter ein Anrecht, eine Mietzinsreduktion zu fordern.

Reihenhaus Reiheneinfamilienhaus
Ein Reihenhaus Reiheneinfamilienhaus ist ein Einfamilienhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet..

Rendite
Verhältnis von periodischem Ertrag zu investiertem Kapital;

Rentabilitätskennziffer.
Brutto-Rentabilitätskennziffer. (BR),
prozentuales Verhältnis von jährlichem Mietertrag zum Anlagewert. Kostendeckende Brutto- Rentabilitätskennziffer (KBR), wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Liegenschaftskosten-
rechnung in obige Formel eingesetzt wird. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto- Rentabilitätskennziffer erfahrungsgemäss um 1-2 Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um 2-3 Prozentpunkte über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Netto- Rentabilitätskennziffer (NR),
prozentuales Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital,

Renovation
Instandsetzung, Instandstellung Massnahmen zur Behebung von Mängeln, die durch Abnutzung
oder Witterungseinflüsse entstanden sind; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Gebäudes oder von Teilen davon.

Risikoprämie
Bestandteil des Mietpreises, der zur Deckung von Verlusten aus Wohnungsleerständen und Mietzinsausfällen dient.

Rückkaufsrecht
Recht des Verkäufers, eine Liegenschaft zu den im voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.

S

Sachwert
Realwert.

Sanierung
1) Umfassender Umbau und Modernisierung einer Liegenschaft zwecks Wiederherstellung der Rentabilität. 2) Beseitigung der durch unterlassenen Unterhalt eingetretenen übermässigen
Altersentwertung. 3) Abriss undanschliessender Wiederaufbau eines Gebäudes, eines Häuserblocks, eines Quartiers.

Satteldach
Giebeldach zweiseitig geneigt

Schätzung
Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft durch ein System (Hedonische Bewertung) oder einen Experten (Expertenschätzung = klassische Schätzung). Eine Schätzung hilft massgeblich mit, den Marktwert einer Liegenschaft zu ermitteln. Sie wird bei bevorstehendem Kauf/Verkauf, bei der Gewährung einer Hypothek, bei Erbteilung oder Erbvorbezug, bei Güter- und erbrechtlichen Auseinandersetzungen, bei Trennungen/Scheidungen und bei Gewährung von Wohn- und Nutzniessungsrechten durchgeführt.

Schlichtungsbehörde, Schlichtungsstelle
Aus Vertretern der Vermieter und Mieter paritätisch zusammengesetztes Gremium, das bei Mietstreitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien anstrebt.

Schuldbrief
Grundpfandrecht; verkehrsfähige Forderung, für die das Grundstück und der Schuldner mit seinem persönlichen Vermögen haften.
Der Schuldbrief ist das häufigste Sicherungsmittel für eine Finanzierung von Grundstücken (Grundpfand-Sicherheit). Der Schuldbrief ist ein Wertpapier und wird als Namen- oder Inhaberschuldbrief ausgestellt. Bei beiden Formen haftet das Grundstück bis zum eingetragenen Betrag zuzüglich Zinsen und Betreibungskosten. Der Schuldbrief wird entweder als Papierschuldbrief oder als Registerschuldbrief ausgestellt. (-> Registerschuldbrief).

Schutzräume
Zivilschutzräume

Schwachstromanlagen
Telefoninstallation, Radio, TV, untergeordnete elektrische Installationen

Servitut
Dienstbarkeit

Sicherheiten
Hypotheken und Baukredite werden durch Grundpfandrecht abgesichert (Schuldbrief, Grundpfandverschreibung). Zusätzliche Sicherheiten können im Einzelfall empfehlenswert sein, wie etwa 2. oder 3. Säule, eine Todesfallrisikoversicherung oder eine Lebensversicherung zum Schutz der Familie.

Sicherheitsleistung
Depot

Spenglerarbeiten
Dachrandabschlüsse, Fallleitungen, Regenrinnen etc., welche meist in Kupfer, Blei oder Titan-Zink ausgeführt sind

Sperrfrist
Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.

Spezialwissen
Fachwissen, besondere Fähigkeiten/Kenntnisse

Sprinkler
Haustechnische Installation, welche der Brandbekämpfung dient

Staffelmiete
Vertragliche Vereinbarung, wonach sich der Mietpreis periodisch um einen frankenmässig festgelegten Betrag erhöht. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (Art. 269c OR).

Starkstromanlagen
Sämtliche elektrische Anlagen eines Gebäudes

Steuertableau
Elektronische Steuereinheit für die Heizung oder Klimaanlage

Steuerwert,
Katasterwert, Güterschatzung, amtlicher Wert Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder - über die Berechnung des Eigenmietwerts - für die Einkommenssteuer.

Stockwerk, Etage
1) Synonym für Geschoss. 2) Eines der über dem Parterre gelegenen Geschosse.

Stockwerkeigentum (StWE)
Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). 1965 eingeführte Sonderform des Miteigentums.
Der Stockwerkeigentümer erhält für bestimmte, in sich abgeschlossene Teile des Hauses – wie etwa die Wohnung, die Garage oder den Keller – ein Sonderrecht. Damit hat er das alleinige Recht, diese Räume im Rahmen des Reglements und des Hausordnung selbst zu nutzen, zu vermieten, zu verwalten oder sogar baulich zu verändern. Die Kosten für einen Aus- oder Umbau trägt er selber, die ganze Inneneinrichtung gehört ihm.
Alles, was nicht Sonderrecht ist, gehört der Stockwerkeigentumsgemeinschaft. Dazu gehören beispielsweise Lift, Treppenhaus, Waschküche, Gäste-Parkplätze, Spielplatz etc.
Bei der Aufteilung in Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile hat die Eigentümergemeinschaft einen gewissen Spielraum. Zwingend gemeinsame Teile sind beispielsweise: Alles, was zur Bodenparzelle gehört; alle für die Festigkeit und Konstruktion massgebenden Bauteile wie Fundament und Böden und alle Teile, die das Aussehen des Hauses massgeblich bestimmen. Jede Stockwerkeinheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt.

Submission
Öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.

Substanzwert
Realwert

Suchbegriffe Immobilien
Pferdeanlage Pferdeanlagen
Bauernhaus Bauernhäuser
Bauernhof Bauernhöfe
Doppeleinfamilienhaus Doppeleinfamilienhäuser
Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhäuser
Geschäftshaus Geschäftshäuser
Gewerbehaus Gewerbehäuser
Industriegebäude
Wohnhaus Wohnhäuser
Villa Villen
Restaurant Restaurants
Haus Häuser
Traumhaus Traumhäuser
Hotel Hotels
Gastronomie
Einfamilienhaus Einfamilienhäuser
Reiheneinfamilienhaus Reiheneinfamilienhäuser
Eigentumswohnung Eigentumswohnungen
Reitbetrieb Reitbetriebe
Landhaus Landhäuser
Schloss
Bauland
Neubauprojekt Neubauprojekte

T

Tätigkeiten
Aktuelle Funktionen im Unternehmen

Technischer Innenausbau
Mieterspezifischer technischer Ausbau wie EDV etc.

Teuerung
auf dem risikotragenden Kapital, Kaufkraftsicherung Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung . Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden
Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).

Tiefliegende Sammelleitung
Zusammenführung der Kanalisationsleitungen innerhalb eines Gebäudes, meist unter der Bodenplatte im UG

Tilgung
Amortisation

Tilgungsaussetzung
Bei einer Tilgungsaussetzung erfolgt für die Dauer der Kreditlaufzeit lediglich die monatliche Zinszahlung. Gleichzeitig zahlt der Kreditnehmer nach Absprache mit der Bank die Gelder, die eigentlich zur Tilgung der Schuld vorgesehen wären, nicht an das kreditgewährende Institut, sondern z. B. in eine Lebens- und Rentenversicherung oder einen Investmentfonds ein und verwendet dieses Guthaben nach Beendigung der Kreditlaufzeit für die Tilgung der Kreditsumme.

Tragbarkeit
Mittels Tragbarkeitsberechnung wird überprüft, in wie weit die wiederkehrenden Liegenschaftskosten mit dem vorhandenen Einkommen gedeckt werden können. Als Faustregel gilt, dass die jährlich wiederkehrenden Kosten (Zinsen, Amortisationen und Neben-/Unterhaltskosten) nicht mehr als 2/3 des Nettoeinkommens ausmachen sollten.

Totalunternehmer (TU)
Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung von Bauten; garantiert Qualität, Termin und Preis. Der
Totalunternehmer übernimmt im Gegensatz zum Generalunternehmer auch die Aufgabe des Architekten.

Tragwerk
Haupttragstruktur eines Gebäudes

Traufe
Unterer Abschluss eines Satteldaches

Treppen
Vertikalerschliessung eines Gebäudes

Typen/Materialien
Definition der Materialisierung der Elemente, z. B. Fassade = Kompaktfassade verputzt

U

Überbauungsziffer
Verhältnis zwischen der Gebäudegrundfläche und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Überholungen, umfassende
Massnahmen am Gebäude, die neben wertvermehrenden regelmässig auch umfangreiche werterhaltende Investitionen beinhalten. Eine umfassende Überholung liegt vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinneren gleichzeitig erneuert werden. Gemäss Mietrecht dürfen 50 bis 70% der Kosten auf die Mietpreise überwälzt werden (Art. 14 VMWG).

UGV
Universelle Gebäudeverkabelung

Umbau
In aller Regel bewilligungspflichtige bauliche Veränderung, durch die eine neue Raumaufteilung oder anders nutzbare Räume geschaffen werden.

Umgebung
Zufahrtswege, Gartenanlagen, kleinere auf dem Grundstück befindliche Bauten wie Geräteschopf etc.

Umgebungsbauwerke
Kleinere Bauwerke, welche sich auf der Parzelle einer Liegenschaft befinden

Umgebungsfläche UF
Jene Fläche des Grundstücks, die nicht von Gebäudeteilen durchdrungen wird. Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegende Bauten oder Teile von Bauten gelten als Umgebungsfläche, sofern sie bepflanzt, begangen oder befahren werden können.

Umsatzmiete
Bemessung der Mietpreise für Geschäftsräumlichkeiten in Abhängigkeit vom Geschäfts
verlauf des Mieters.

Unterhalt
Aufrechterhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustands einer Liegenschaft.

Kleiner Unterhalt
Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werdenmuss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rollladengurtes.

Unterhaltskosten
Fallen bei der Beseitigung der durch Abnutzung und Witterungseinwirkung hervorgerufenen baulichen Mängel an. Unterhaltskosten entstehen im Unterschied zu Betriebskosten mehrheitlich
unregelmässig und meist in stark schwankender Höhe.
Als Eigenheimbesitzer muss mit vielen Unterhaltskosten gerechnet werden, die man als Mieter nicht bezahlen muss. Dazu gehören beispielsweise sämtliche Reparaturarbeiten in der Küche, an sanitären Anlagen oder den elektrischen Installationen, aber auch Tapezier- und Malerarbeiten. Damit ist klar: Die Unterhaltskosten dürfen nicht unterschätzt werden. Als werterhaltende Massnahmen dürfen sie vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden.

Untermiete
Weitervermietung einer Wohnung oder von Teilen davon durch den Mieter an einen Dritten.

Unterverteilung
Stockwerkverteilung für die elektrischen, sanitären oder wärmetechnischen Installationen eines Gebäudes

V

Variable Hypothek
Hypotheken mit variablen Zinssätzen sind in der Schweiz nach wie vor beliebt. Die variablen Zinssätze richten sich nach dem allgemeinen Zinsniveau. Allerdings reagieren sie in der Regel recht träge und mit einiger Zeitverzögerung. Der Grund dafür liegt darin, dass die Banken ihre Zinssätze für variable Hypotheken eher schleppend dem veränderten Zinsniveau (dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank) nach oben oder nach unten anpassen.
Der Vorteil der variablen Hypothek: Rückzahlungen sind auf jeden Kündigungstermin hin möglich (meist halbjährlich), und man kann sie jederzeit in eine Festhypothek umwandeln. Steigen die Zinsen jedoch an, wird auch die monatliche Belastung schnell grösser.

Verbesserung,
wertvermehrende Investition

Vergleichsmiete
Mietpreis, orts- oder quartierüblicher

Verkehrsfläche VF
Derjenige Teil der Nettogeschossfläche NGF, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und dem Verlassen im Notfall dient

Verkehrswert, Kaufpreis/Verkaufspreis
Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen voraussichtlich hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus den unabhängig voneinander errechneten Grössen Realwert und Ertragswert bestimmt. Bei Einfamilienhäusern wird dem Realwert, bei Mehrfamilienhäusern dem Ertragswert mehr Gewicht beigemessen.
Eine wichtige Grösse ist der Verkehrswert bei der Kreditvergabe oder bei der Fixierung des Verkaufspreises einer Liegenschaft. Bei der Berechnung des Verkehrswertes ist vor allem die Lage entscheidend. Dabei geht es u. a. um die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und an das Strassennetz, die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, den Steuerfuss sowie die Frage nach Sonne und Lärmimmissionen. Daneben spielen natürlich auch Grösse, Ausbaustandard und Qualität des Gebäudes eine Rolle.

Vermietbare Fläche VMF
Die Fläche, die effektiv vermietet werden kann. Sie setzt sich aus der Geschossfläche abzüglich der tragenden Konstruktionsfläche KFT sowie den allgemeinen Gebäudeerschliessungsflächen VF und FF zusammen.

Vermietbare Wohn-, Arbeits- und Gewerbefläche VWAGF
Stellt jeden nutzbaren Teil der vermietbaren Fläche VMF dar, der von einer Mieteinheit für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Belegte Fläche, Flächen für mieterseitige Einbauten wie Klimageräte oder eigene Treppenhäuser gehören ebenfalls dazu.

Versicherungswert, Assekuranzwert
Gebäudeschätzung zwecks Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall. Der Wert des Bodens wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da der Baugrund im Brand- oder Elementarschadenfall nicht untergeht. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungs-anstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert.

Villa
Eine Villa (lat. Landhaus, Landgut‘) bezeichnete ursprünglich ein römisches Landhaus und Herrenhaus des Landeigentümers. Auch in der Renaissance war die Villa ein repräsentativer Landsitz der herrschenden Schichten.
Im 19. Jahrhundert wurde die Bezeichnung auf das freistehende Haus des Großbürgertums übertragen, das oft am Stadtrand oder in Villenvierteln errichtet wurde. Anschließend wurde er zur Bezeichnung für anspruchsvolle Einfamilienhäuser.

Volumenziffer, Baumassenziffer
Verhältnis zwischen dem oberirdischen Gebäudevolumen und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn ein Kreditnehmer einen bereits laufenden Kredit mit bestimmter Laufzeit ausserordentlich kündigt, kann er gegenüber der Bank schadenersatzpflichtig werden. Beispiel: Es handelt sich um eine Festhypothek mit fünfjähriger Vertragsdauer und der Kunde will bereits nach zwei Jahren aus der Finanzierung aussteigen. Die Bank kann Schadenersatz verlangen, weil dem Kreditinstitut damit vertraglich zugesicherte Zinseinnahmen oder anderweitige finanzielle Schäden entstehen.

Vorgehängte Fassade
Nichttragende Fassadenkonstruktion

Vorkaufsrecht
Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten.
Handelt es sich um ein sogenanntes limitiertes Vorkaufsrecht, ist der Kaufpreis bereits im Voraus bestimmt.

Gesetzliches Vorkaufsrecht
steht dem Vorkaufsberechtigten von Gesetzes wegen zu.

Limitiertes Vorkaufsrecht
ist mit einem zum Voraus fest bestimmten Kaufpreis ausgestattet.

W

Walmdach
Giebeldach vierseitig geneigt

Wände
Sämtliche tragenden Wände, Stützen etc.

Wandverkleidung
Finishing einer Wand ausgeführt in Putz, Tapete, Anstrich etc.

Wärmeabgabe
Heizkörper, Radiatoren, Konvektoren

Wegrecht
Das Wegrecht ist eine Grunddienstbarkeit (vgl. Dienstbarkeit). Wenn ein Grundstück nicht direkt an eine Strasse grenzt, erlaubt das Wegrecht, die Strasse über das Nachbargrundstück zu erreichen. Der wegberechtigte Eigentümer hat das Recht, zu Fuss oder mit einem Fahrzeug den Weg über das Nachbargrundstück zu benutzen. Der belastete Eigentümer darf die Ausübung dieser Rechte nicht behindern. Spielt der Nachbar nicht mit, gibt das Gesetz einen Anspruch auf ein Notwegrecht – allerdings nur gegen eine Entschädigung.

Werdegang
Ausbildung, berufliche Tätigkeiten, Weiterbildung

Wert, amtlicher
Steuerwert

Werterhalt
Die Instandhaltung einer Liegenschaft kostet pro Jahr etwa ein Prozent der Gebäudeversicherungssumme. Meist etwa 20 bis 25 Jahre nach der Erstellung einer Liegenschaft müssen Bad, Küche und Heizung erneuert werden. Die Investitionen dafür belaufen sich in der Regel auf mehrere zehntausend Franken.
Doch diese Ausgaben lohnen sich, denn nur gepflegte Immobilien behalten ihren Wert. Die anfallenden Kosten darf man im Gegensatz zu wertvermehrenden Investitionen von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen (siehe Wertvermehrung).

Wertquote
Drückt den Eigentumsanteil an einer Gesamtliegenschaft aus. Sie kommt vor allem im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum vor.

Wertvermehrung
Im Gegensatz zu werterhaltenden Renovationsarbeiten darf man wertvermehrende Investitionen nicht von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen (siehe Werterhalt). Eine Ausnahme machen Energiesparmassnahmen.
Als wertvermehrend gelten beispielsweise Antennenanlagen, Anbauten, Garagen oder ein Cheminée. Zusatzzimmer führen praktisch immer zu einer Erhöhung des amtlichen Werts und damit auch des Eigenmietwerts. Zwar darf man die wertvermehrenden Investitionen nicht von seinem steuerbaren Einkommen abziehen, die Kosten können aber beim Verkauf der Liegenschaft geltend gemacht werden und senken so die Grundstückgewinnsteuer (siehe Grundstückgewinn). Wertvermehrung
Im Gegensatz zu werterhaltenden Renovationsarbeiten darf man wertvermehrende Investitionen nicht von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen (siehe Werterhalt). Eine Ausnahme machen Energiesparmassnahmen.
Als wertvermehrend gelten beispielsweise Antennenanlagen, Anbauten, Garagen oder ein Cheminée. Zusatzzimmer führen praktisch immer zu einer Erhöhung des amtlichen Werts und damit auch des Eigenmietwerts. Zwar darf man die wertvermehrenden Investitionen nicht von seinem steuerbaren Einkommen abziehen, die Kosten können aber beim Verkauf der Liegenschaft geltend gemacht werden und senken so die Grundstückgewinnsteuer (siehe Grundstückgewinn).

Wetterschutz
Eingangsdächer, auskragende Bauteile, die dem Witterungsschutz dienen

Willkürliche Kündigung
Als willkürliche Kündigung bezeichnet man eine Kündigung, für die der Vermieter keinen konkreten Grund nennt. Der Vermieter muss streng genommen zwar keinen Grund nennen, wieso er dem Mieter gekündigt hat. Die Mieterin bzw. der Mieter hat aber das Recht, eine Begründung zu verlangen. Äussert sich der Vermieter dann immer noch nicht, so besteht die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten.
Im Falle einer willkürlichen Kündigung haben Mieter gute Chancen, dass das Kündigungsschreiben vom Mietgericht oder der Schlichtungsbehörde für nichtig erklärt wird. Der Grund: Es besteht die Vermutung, dass die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst und somit kein redliches und anständiges Handeln hinter der Kündigung steckt.
Eine Kündigung ist besonders dann anfechtbar, wenn sie aus folgenden Gründen ausgesprochen wurde:
-Wenn es sich um eine sogenannte «Rachekündigung» handelt.
-Wenn der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
-Wenn der Vermieter den Mieter zum Kauf der gemieteten Wohnung veranlassen will.

Rechtliche Grundlagen
StGB Artikel 325
Mietrecht im OR

Wohndichte
Zahl der Bewohner pro Wohnraum; gemäss eidg. Volkszählung 1980 gesamtschweizerisch 0,70 Personen.

Wohneigentümerquote, Wohneigentumsquote
Anteil der Haushalte, die Eigentümer ihrer Erstwohnung (Eigenheim, Eigentumswohnung) sind; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch 31,3%.

Erweiterte Wohneigentumsquote
umfasst auch jene Haushalte, die nicht Eigentümer ihrer Erstwohnung sind, aber über Eigentum an Wohnungen (Zweit- und Ferienwohnungen, Mietwohnungen) verfügen; gemäss Mikrozensus 1986 gesamtschweizerisch rund 34%.

Wohneigentumsförderung
Massnahmen zwecks breiterer Streuung des selbstgenutzten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums. Das Postulat der Wohneigentumsförderung ist in den
Artikeln 34sexies und 34quater der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verankert.
Der Bund erleichtert den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum u.a. durch Massnahmen im
Rahmen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG).

Wohnrecht
Befugnis, in einem Gebäude oder Teilen desselben zu wohnen. Ein im Grundbuch vorgemerktes Wohnrecht bleibt bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen, ist jedoch nicht auf andere Personen übertragbar.

Wohnung
Räume (auch einzelner Raum), die für die dauernde Unterkunft von Personen geeignet und bestimmt sind.

X

Y

Z

Zeitwert
Versicherungswert Neuwert abzüglich Wertminderungen, die infolge Alters, Abnutzung oder mangelnden Unterhalts eingetreten sind.

Zins
Zins ist etwas vereinfacht gesagt der Preis dafür, dass ein Darlehensgeber einem Darlehensnehmer, zum Beispiel einem Bankkunden, Geld auf Zeit ausleiht. Der Zins für das Darlehen wird bei Hypotheken in der Praxis meist halb- oder vierteljährlich bezahlt. Höhere Zinsen können die Kosten für einen Kredit – bei Eigenheimen also buchstäblich die Wohnkosten - sehr stark verteuern.
Beispiel: Kunde A. nimmt bei seiner Bank 500'000 Franken für sein Eigenheim auf. Bei 2 Prozent Zins kostet ihn dies nur 10'000 Franken Zins im Jahr. Bei 4 Prozent Zins kostet das Gleiche aber 20'000 Franken Zins im Jahr oder 1'667 Franken im Monat. Normalerweise sind die Zinsen für kurzfristige Gelder (-> Libor Hypothek) tiefer als für Darlehen von langer Laufzeit (-> Festhypothek).
Zinsen sind eine volkswirtschaftlich wichtige Grösse. Die Zinsen hängen von der Geldpolitik der Notenbank ab, aber auch von der Konjunktur und Finanzmärkten. Wenn die Wirtschaft rund läuft, liegen die Zinsen meist höher, weil allgemein gute Erträge für Investitionen und steigende Einkommen erwartet werden.

Mietzins
Entgelt für die (vorübergehende) Überlassung einer Mietsache zum Gebrauch. Synonym Mietpreis. Der Mietzins für Wohnungen wird üblicherweise als frankenmässig bezeichneter Betrag pro Monat und nicht als Zinssatz ausgewiesen. Beispiel: Der Mietzins beträgt Fr. 1400.- monatlich. Der Mietzins für Geschäftsräume wird üblicherweise in Franken pro Quadratmeter und Jahr ausgewiesen.

Zinssatz, Zinsfuss
Preis für die leihweise Überlassung von Kapital, ausgedrückt als Quote des Kapitals (meist in Prozent) pro rata temporis (meist pro Jahr). Beispiel: Der Zinssatz beträgt 5% pro Jahr.

Zinsstufenhypothek
Hypothekarkreditmodell, bei dem anfängliche Zinsermässigungen gegenüber dem Satz für variable Hypotheken in späteren Jahren durch entsprechende Erhöhungen ausgeglichen werden; mildert die finanzielle Anfangsbelastung unmittelbar nach dem Erwerb.

Zivilschutzräume
Erzeugung der Wärme eines Gebäudes, z. B. Ölheizung, Gasheizung oder via Klimaanlage

Zonenplan
Nach Schweizer Recht und Raumplanungspraxis gilt: Voraussetzung für die Überbauung von Land ist die Einzonung mit einem Zonenplan, d. h. die Zuordnung zu einer Wohn- Gewerbe- oder Industriezone. Mit der Einzonung ist das Land noch nicht baureif. Es bedarf auch noch der Baulanderschliessung.

Zuordnung
Hauptgruppe innerhalb der Zustandserfassung

Zustandsbericht
Bericht über den Zustand eines Gebäudes

Zwischenkredit
Darlehen mit kurzer Laufzeit, das einer finanziellen Überbrückung dient. Deshalb spricht man manchmal auch von einem Überbrückungskredit. Er wird in speziellen Fällen gewährt, wenn etwa ein Kunde ein neues Eigenheim kauft, bevor er das "alte" Eigenheim verkauft und die darauf lastende Hypothek zurückbezahlt.

Nach oben